공실·미분양 세대 관리비, 실제 사용하지 않아도 누가 부담할까?

안녕하세요, 집합건물 회계감사를 전문으로 수행하는 집합건물 전문 회계사 이승석 회계사입니다.

특히 공실과 미분양은 같은 상태가 아닙니다. 공실은 소유자가 있으면서 사용하지 않는 경우가 대부분이고, 미분양 세대는 통상 사업주체나 분양자가 계속 소유하고 있는 상태입니다. 따라서 먼저 해당 세대의 소유관계와 관리비 항목의 성격부터 확인하는 것이 중요합니다.

1. 공실이라고 공용관리비까지 없어지는 것은 아닙니다

집합건물의 관리비를 판단할 때 가장 먼저 구분할 것은 공용부분의 관리비용과 개별 전유부분의 사용에 따라 발생하는 비용입니다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조는 규약에 달리 정한 바가 없으면 각 공유자가 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하도록 정하고 있습니다. 따라서 상가나 오피스텔의 한 호실이 장기간 비어 있다는 이유만으로 해당 구분소유자가 공용부분 관리비 부담에서 당연히 제외되는 것은 아닙니다.

경비, 청소, 공용전기, 승강기 유지, 시설점검 등은 특정 호실의 사람이 그달에 실제로 이용했는지만을 위해 지출되는 비용이 아니라 건물 전체를 유지·관리하기 위해 계속 발생할 수 있기 때문입니다.

2. 공동주택도 실제 거주하지 않는 소유자를 바로 제외하지 않습니다

의무관리대상 공동주택에서는 「공동주택관리법」 제23조제1항에 따라 입주자등이 공동주택의 유지관리에 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하게 됩니다.

여기에서 주의할 점은 공동주택관리법상 소유자가 반드시 실제로 거주하고 있어야만 ‘입주자등’에 포함되는 것은 아니라는 것입니다. 법제처는 법제처 20-0474(2020. 11. 19.)에서 사용자가 없고 아무도 거주하지 않는 세대의 소유자도 공동주택관리법령상 ‘입주자등’에 포함된다고 해석했습니다. 이 해석은 관리규약 개정 참여 여부에 관한 사안이므로 관리비 납부의무 자체에 대한 판결로 확대해서 사용할 수는 없지만, 공동주택관리법상 소유자의 지위를 실제 거주 여부만으로 판단하지 않는다는 점을 확인하는 데 참고할 수 있습니다.

또한 현행 「공동주택관리법 시행령」 제23조는 관리비 항목으로 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료 등을 규정하고 있습니다. 따라서 공실 세대라고 하여 이러한 모든 항목이 일률적으로 0원이 된다고 판단해서는 안 됩니다.

3. 그렇다면 실제 사용하지 않은 전기·수도까지 모두 부담해야 할까요?

공실이라는 이유로 모든 관리비를 면제하는 것도 적절하지 않지만, 반대로 사용량과 관계없이 모든 비용을 동일하게 부과할 수 있다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

관리비 고지서에는 성격이 서로 다른 비용이 함께 들어갈 수 있습니다. 실제 계량값에 따라 부과하는 세대 전기료·수도료·난방비 등과 건물 전체의 유지·관리 때문에 발생하는 공용관리비는 구분하여 살펴보아야 합니다.

따라서 관리사무소에서는 단순히 ‘공실 할인율’을 임의로 적용하기보다 각 관리비 비목의 발생원인과 유효한 관리규약의 부과기준을 먼저 확인해야 합니다.

4. 미분양 세대라면 우선 현재 소유자를 확인합니다

미분양 세대는 수분양자가 없는 상태이므로 통상 해당 세대의 소유권은 사업주체나 분양자에게 남아 있습니다. 집합건물의 공용부분 관리비를 검토할 때에는 우선 등기상 구분소유자가 누구인지를 확인하고, 해당 소유자의 비용부담을 검토하는 것이 기본적인 출발점입니다.

따라서 “아무도 입주하지 않았으니 다른 입주자들이 미분양 세대 몫까지 나누어 부담하면 된다”라고 바로 처리해서는 안 됩니다. 미분양 세대에 대응하는 공용관리비를 정상적으로 산정한 뒤, 그 비용을 누구에게 청구해야 하는지 소유관계와 적용 법령 및 관리규약을 기준으로 판단해야 합니다.

5. 분양은 됐지만 아직 입주하지 않았다면 계약까지 확인해야 합니다

‘미분양 세대’와 달리 분양계약은 체결되었지만 수분양자가 아직 실제로 입주하지 않은 세대는 판단구조가 조금 다릅니다.

이 경우에는 소유권 이전 여부뿐 아니라 분양계약에서 관리비 부담 개시일을 어떻게 정했는지를 함께 확인해야 합니다. 예를 들어 분양계약에서 입주지정기간이 끝난 다음 날부터 실제 입주 여부와 관계없이 수분양자가 관리비를 부담하도록 정한 경우가 있습니다.

대법원은 2014. 12. 11. 선고 2014다51015, 51022 판결에서, 해당 사건의 분양계약이 입주지정기간 만료일 다음 날부터 입주 여부와 관계없이 관리비를 수분양자가 부담하도록 정하고 있었고, 수분양자의 채무불이행으로 계약이 해제된 사안에서 그러한 관리비 부담조항이 약관법상 무효라고 볼 수 없다는 원심 판단을 수긍하였습니다.

6. 관리사무소에서는 ‘누가 사느냐’보다 이 자료부터 확인해야 합니다

공실이나 미분양 세대의 관리비 민원이 발생하면 실제 거주 여부만 확인하고 부과 여부를 결정하기 쉽습니다. 그러나 실무에서는 다음 자료를 서로 대조해야 부과대상과 금액을 설명할 수 있습니다.

특히 관리규약에 공실 또는 미입주 세대의 관리비 부과기준이 별도로 있다면 그 규정의 내용과 효력을 확인해야 합니다. 규약이 있다는 이유만으로 법령에 반하는 부과가 당연히 정당해지는 것은 아니므로 관련 법령과 함께 검토하는 것이 필요합니다.

7. 관리비 회계에서도 미분양 몫을 다른 세대 부담으로 섞지 않아야 합니다

회계처리 측면에서도 미분양이나 공실이라는 이유로 해당 호실의 관리비를 임의로 삭제하거나 다른 세대에 전가하면 호실별 미수관리비와 실제 관리비 부과액이 왜곡될 수 있습니다.

정상적인 부과기준에 따라 특정 소유자에게 청구할 관리비가 확정되었다면 미수금으로 인식하고 수납·미수내역을 관리하는 것이 일반적인 흐름입니다. 다만 실제 계정과목과 수익 인식방법은 관리단의 회계정책과 적용되는 회계기준, 관리비의 성격에 따라 달라질 수 있으므로 개별 확인이 필요합니다.

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